在物业管理服务过程中，由于人力成本、各种运行费用的增加，致使物业服务企业不得不寻求涨价维系运营需要；另一方面，某些业主对物业服务水准持质疑态度，不断提出降价。长此以往，双方处于僵持、博弈之中，如何化解双方矛盾焦点。
近年来，随着物业管理市场的不断发展，物业管理相关主体在参与物业管理活动过程中存在很多分歧，容易引发纠纷。如业主和物业服务人对收费标准意见不一致、对物业服务标准及服务质量的理解分歧等，建立健全第三方评估机制、规范物业服务评估，对解决物业服务过程中的矛盾纠纷具有积极的意义。
No.1
北京市规范物业服务评估活动通知
5月31日，北京市住建委发布《关于规范物业服务评估活动的通知》（以下简称《通知》），明确业主、业主大会、建设单位、物业服务人等均可委托专业机构，对物业服务标准和费用、物业承接查验、物业服务质量等进行客观准确的评估。
第三方评估
第三方评估物业服务，是指物业服务第三方专业评估机构接受业主自治组织、建设单位、物业服务企业或有关部门的委托，依照法律法规的规定和合同约定，对物业服务质量、物业承接查验、物业管理机构更迭查验等提供专业评估服务的活动。
第三方物业服务评估机构的成立，应从第三方的角度，充分利用自身的专业、公正的优势为争议方提供客观、独立、公正的评判意见。
如《南京市物业服务第三方评估管理暂行办法》 第五条 在本市从事物业服务第三方评估活动的机构应当 具备下列条件：
（一）具有独立法人资格，专业从事物业服务评估业务；
（二）注册资本 100 万元以上；
（三）有固定的办公场所和开展物业服务评估业务所需设施、设备和办公条件；
（四）相关专业的专职管理和技术人员不少于 5 人；
（五）法律、法规规定的其他条件。
评估内容
2020年5月1日《北京市物业管理条例》实施，就物业服务人收费标准、物业服务企业参与社区治理情况和共用部分管理状况进行评估做出初步规范。
《通知》在此基础上，就物业服务人参与社区治理情况、共用部分管理状况、物业承接和查验、物业服务标准和费用测算、专项维修资金使用方案、其他需要评估的事项等六个方面开展专业评估。
参与社区治理情况的评估
1.区住房城乡建设或房屋主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会可以根据物业服务标准和社区治理要求，委托专业评估机构和相关专业人员对物业服务人进行评估。
2.专业评估机构和相关专业人员应当根据物业服务人参与社区治理的要求以及政府采购服务合同的约定，依法依规对物业服务人进行评估。
物业服务标准和费用测算的评估
物业管理相关主体可单独或共同委托专业评估机构和相关专业人员对物业服务标准和费用进行评估。
物业服务合同的签订过程中，业主与物业服务人对收费标准未能达成一致意见的，双方可以共同委托专业评估机构和相关专业人员对物业服务标准和物业服务费用测算进行评估。
物业服务质量和共用部分管理的评估
1.物业管理相关主体在物业管理活动过程中，可以委托专业评估机构和相关专业人员按照有关法律法规、行业规范的规定以及物业服务合同的约定，对物业服务质量进行评估，同时可在约定期间内对物业服务质量进行跟踪评估。
2.专业评估机构和相关专业人员在对共用部分管理状况进行评估时，对物业管理区域道路、绿地、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，大堂、通道、楼梯等公共通行部分，物业项目共用的变配电、安防、消防、给排水、电梯等设备部分，公共照明、景观等附属设施、设备部分以及避难层、架空层、设备层或者设备间等共用部分管理状况进行评估。
物业承接查验的评估
1.建设单位与物业服务人应当在区住房城乡建设或房屋主管部门的指导、监督下，共同确认物业管理区域，对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行查验，签订物业承接查验协议，确认现场查验结果，形成查验记录，并向业主公开查验的结果。 鼓励专业评估机构和相关专业人员参与承接查验活动，提供专业指引，开展评估。
2.专业评估机构和相关专业人员应当按照相关规定，对物业承接查验进行评估。 专业评估机构和相关专业人员对物业承接查验进行评估的，应当包含签订物业承接查验委托合同、查验记录、现场查验结果。发现存在问题的，还应当明确整改情况并准确记录在承接查验评估报告中。
专项维修资金使用方案的评估
物业管理相关主体可以委托专业评估机构和相关专业人员根据住宅专项维修资金的相关规定，对住宅专项维修资金的可行性等方案内容进行评估。
其他需要评估的事项
物业管理相关主体可以委托专业评估机构和相关专业人员对物业管理其他需要评估的事项进行评估。
No.2
已实施部分省市规定
早在2010年10月1日，北京市即开始成立第三方物业服务评估监理机制，在全国范围内属先行者，在开发建设行业、物业行业、业主中已获得良好口碑，对化解物业矛盾纠纷，排除大量群访事件，寻求市场化发展等方面，发挥了重要的示范作用。
目前，为规范物业服务第三方评估具体工作，南京、重庆、扬州、大庆等地出台相关法规。
南京
2017年，南京市人民政府制定《南京市物业服务第三方评估管理暂行办法》。南京市住房保障和房产局发布了《南京市物业服务第三方评估技术导则（试行）》。
太原
2017年，经山西省人民代表大会常务委员会批准的《太原市物业管理条例》第六条 建立物业服务第三方评估制度。
扬州
2016年，《扬州市住宅物业管理办法》报市政府常务会议讨论通过，并于11月8日起正式施行。第十条建立物业服务第三方评估制度。
重庆
《重庆市物业管理条例》第五十五条 建立物业服务第三方评估制度。业主、业主大会、建设单位、物业服务企业可以委托评估机构对物业承接和查验、物业服务标准和费用测算、物业专项维修资金使用方案、物业服务质量等进行评估。
大庆
《大庆市物业管理条例》第五十四条 业主、业主大会、建设单位、物业服务企业可以委托第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。
第三方评估机构应当依照法律、法规的规定和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。
西安
《西安市物业管理条例》 第七条 鼓励业主大会或者其委托的业主委员会、建设单位、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。
物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。
鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
No.3
涨价or降价
破解“涨价难”
长久以来，物业费调价难，让一些小区物业服务陷入僵局。原有的物业服务费用不足以保证物业服务企业的正常运营，但变更物业服务费用难以被业主接受。
从根本上说，是业主尚未形成购买物业服务付费的市场经济意识，对物业服务尚未超越现有收费标准，愿意为高出心理预期而买单的想法，即缺乏对物业服务认可是物业费调价难的根本原因。
同时，我们也看到现行部分省市物业法规，加快成立业委会、让业主更多参与社区治理，行使知情权和共同管理权的理念越发明确。
因此，物业服务企业应着重从以下几个方面入手：
（1）从自身积极改进社区服务模式，提升服务质量，提高业主整体满意度；
（2）通过收费标准、岗位规范、服务规范、职责制度等内容进行公示，做到公开透明，主动接受业主监督；
（3）对业主反馈问题，限期回复或及时整改，做到答疑解惑；
（4）积极表达调价诉求，对拟提价方案、提价物业服务内容和标准进行介绍，并解释说明；
（5）通过社区党委、街道、居委会、业委会等多方协作，按照法定程序，经业主多数决投票表决通过，并予以公示。
谨防“降价潮”
随着人们法律意识不断增强和物业服务市场竞争越发激烈，业主与物业服务企业间纠纷日益增多。近来，已有部分业主向人民法院提起诉讼，以物业服务水平与收费标准不对等，要求降低物业费，或退还已支付物业费等物业服务合同纠纷类案件出现。
为何业主对物业公司不满，却难以得到人民法院支持呢？一方面，业主诉求存在瑕疵，导致难以获得法律支持。另一方面，对物业服务质量缺乏权威的评判标准，是业主诉求难以得到支持的更深层面原因。
但物业公司千万不要抱以侥幸心理，以为事情闹得不大，无关痛痒。其实不然，司法实践中，已经出现部分人民法院以“物业公司严重违约、或者服务存在重大瑕疵，对物业服务收费予以扣减”的判决。
由此，物业服务企业应着重从以下几个方面入手：
（1）关注当地人民法院司法裁决动向，是否存在或潜在对某项目形成“打折”习惯，应予重点关注；
（2）探寻业主降价根源原因，并竭尽全力解决；
（3）对小众群体事件重视，切勿引发规模性效应；
（4）如合同已明确出现争议交由第三方评估机构出具体评估意见的，应配合提供物业服务相关资料。
（5）对评估结果持有异议的，应主动要求出具方澄清，以维护自身合法权益。
No.4
启发
基于物业服务行业不断发展的步伐，全国都在大力推行第三方评估监理，通过评估机制来推动物业服务整体良性运行。
首先，使业主切实 了解并知晓物业服务企业应提供的物业服务等级标准和具体内容；
其次，倒逼物业服务企业更加规范运作，透明经营管理，获取在管项目的续约权、建设自身专业化服务能力，寻求规模化、专业化、品牌化道路；
再次，人民法院依据客观、公正的第三方评估报告内容作为裁判依据，也满足判有所依的需要。
目前，第三方评估机制正在不断发展。未来，化解物业服务企业、业主、业委会等多方之间信息不对称，实现对物业服务质量全程监控，必将大有作为。
【来源：搜狐网】
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